随着下半年一系列房改政策的陆续出台，今后购买住房的主流是普通百姓。然而，老百姓的工资有限，住房贷款条件又苛刻，购房条款过多，手续和相关税费繁杂。在当前房改的过程中，对于低收入的家庭来说，在近期内考虑最多的是买房还是租房，笔者认为还是要从以下几方面具体分析：
据有关部门统计，今年北京市商品房平均售价5600元／平方米，位于二、三环的中档房售价7000－8000元／平方米，而高档的商品房至少在8000－10000元／平方米以上。以北京为例，居民年收入差别较大，家庭月收入在4000元左右的应属于中等收入水平。家庭月收入在2000元以下者为低收入水平。目前，中低收入的家庭约占社会的70－80％。面对如此这般的房价和收入相比是极不相称的。按照国际通用惯例，家庭年收入与商品房售价之比为3至6倍，而我国为20倍。如普通商品房中档的售价最少在4000元／平方米，一套60平方米的住房已达24万元。因此，对于中、低收入的家庭来说现在买房不如租房好。
除家庭的收入水平高低决定购房能力以外，目前，租房的租金和房价比例也不合理。据统计，1997年全国公房的月租金平均为每平方米1．20元左右。而同期全国商品房售价平均为每平方米1700元。租售比为1：1400左右，这就大大高于国际公认的比较合理的租售比1：100的水平。
如按现在的比例计算，合理的住房售价应在1300元／平方米。消费者即使花费9－10万元购房之后，还要支付一定数额的物业管理费：高层住宅1414元，多层住宅840元，这还不包括每年的供暖、大修、设备的更新改造等费用。因此，只有在政府把住房租金提到二、三倍以上时，或者每平方米月租金4－5元时，即2000年房租支出占家庭年收入的15％左右时，买房要比租房合算得多。
在考虑买房和租房的同时，还要参考投资回报率等因素。简单地说是租金回报，它是计算房屋出售后租金水平和房款回收速度的指标。计算方法如下：
如购买一套建筑面积为60平方米，并按照北京市1997年房改售房成本价1450元为例，其成本价是8．7万元。参照目前的租金水平1．30元／平方米／每月。它的租金回报率按着上述公式计算约为1％。由此可见租房更为良策。
另外，如按一年期银行存款利率4．77％计算，则一年的利息收入为4149元。如果该套住房的年租金支出总额在4149元以下，买房子就不合算。这里还没有考虑到房屋的保险费和应用这笔资金按照家庭投资理财的原则，即家庭的收入部分还以选择购买7％年息以上的国债和公债、股票、医疗保险、养老保险及退休保险。一般来讲，建议在租金回报率大于7－8％左右，或高于银行一年存款利息的1－2％时买房最好。
当前，北京的商品房价格是全国最高的。所以，能够买得起商品房的人和家庭也都是年龄在35－40岁以上的，有经济实力或事业有成之士。所以，一些刚刚参加工作的，并且低收入的年轻人士，以及中、低收入的家庭在目前房价如此高涨，及租售价不合理时期应该宁租毋买。它类似炒买股票一样，待上述相关因素成熟，抓住契机入市为佳。
在此，笔者仅探讨中、低收入的家庭购买住房还是租用住房的相关因素。当然，至于高收入的人士和家庭来讲就另当别论了。从长期投资回报分析，还是买房比租房合算。
 |
